5 декабря
Четверг
«Я являюсь собственником ½ доли в праве собственности на квартиру и хочу ее продать. Обязательно ли мне обращаться к нотариусу или есть исключения»
На вопрос отвечает и.о. заместителя начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Томской области Галина Телицына: «Действующим законодательством предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрены случаи, когда сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на квартиру могут быть заключены в простой письменной форме, а именно:
- сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд».
Информационное электронное взаимодействие с Администрацией Томской области
Администрация Томской области и Управление Росреестра по Томской области в целях организации межведомственного информационного взаимодействия в конце декабря 2021 года подписали Соглашение.
«Соглашение касается обмена информацией, необходимой для оказания государственных услуг. Оперативное получение информации позволит сократить сроки оказания услуг в сфере кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимое имущество населению Томской области», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
Предостережение как профилактика нарушений
Традиционно контрольная (надзорная) деятельность осуществлялась по следующей схеме: выявление нарушения по результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий, последующее привлечение лица к административной ответственности по факту выявленного нарушения. В таких случаях граждане, привлекаемые к административной ответственности, говорили о том, что они не знали о совершенном нарушении, либо у них отсутствовал умысел на совершение нарушения. И высказывали пожелания о том, что перед привлечением к административной ответственности граждан, впервые совершивших нарушения, необходимо уведомлять о противоправности их действий, чтобы иметь возможность прекратить свое противоправное поведение.
С 01.07.2021 вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который направлен на стимулирование добросовестного соблюдения обязательных требований путем проведения профилактических мероприятий.
Одной из мер профилактики является объявление контрольным (надзорным) органом предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.
Предостережения выносятся в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований.
Например, собственник земельного участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации индивидуального жилого дома» планирует разместить автомойку на земельном участке, то есть использовать его не по целевому назначению. При осмотре земельного участка могут быть установлены признаки готовящегося нарушения: осуществление строительства нового объекта, нахождение рекламных плакатов, согласно которым на земельном участке планируется открытие автомойки, за что предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Выдавая в этом случае предостережение контрольный (надзорный) орган не констатирует, что в деятельности лица уже есть нарушение, а лишь указывает лицу на недопустимость возможного неправомерного поведения. При этом в предостережении указывается, какое конкретно поведение (действие) лица может привести к совершению административного правонарушения.
Поскольку при вынесении предостережения факт нарушения не установлен, то дело об административном правонарушении по результатам вынесения предостережения не возбуждается. В этом и состоит смысл профилактики нарушений: не реагировать по факту выявленного нарушения путем привлечения нарушителей к административной ответственности, а предпринять меры в целях недопущения совершения административного правонарушения.
Предостережение должно содержать предложение о принятии мер по обеспечению соблюдения данных требований и не может содержать требование представления контролируемым лицом сведений и документов.
В связи с чем, контролируемое лицо не обязано представлять в контрольный (надзорный) орган какой-либо отчет об исполнении им мер по обеспечению соблюдения обязательных требований.
Поскольку законодательством не предусмотрена обязанность представления информации об исполнении предостережения, то и не установлена ответственность за ее непредставление в контрольный (надзорный) орган.
Таким образом, предостережение – это не угроза контрольного (надзорного) органа в адрес контролируемого лица об обязательном применении штрафных санкций, а разъяснение контрольного (надзорного) органа по конкретным обстоятельствам с указанием возможных негативных последствий для граждан в случае совершения ими административного правонарушения.
Предостережение является формой наименее обременительного воздействия контрольного (надзорного) органа для граждан, нежели привлечение их к административной ответственности.
Вместе с тем, если лицо, которому объявлено предостережение будет игнорировать предостережение и будет осуществлять действия, которые приведут к совершению административного правонарушения, то такое лицо будет подлежать административной ответственности с назначением административного наказания.
Результаты проведения комплексных кадастровых работ на территории Томской области в 2021 году
В 2021 году на территории Томской области проводятся масштабные мероприятия по выполнению комплексных кадастровых работ.
Финансирование указанных работ осуществлено, в том числе за счет субсидии, предоставленной из федерального бюджета бюджету Томской области, на основании соглашения, заключенного между Росреестром и Администрацией Томской области в рамках реализации подпрограммы 3 «Государственная регистрация прав, кадастр и картография» государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2014 №316.
Комплексные кадастровые работы охватили 36 кадастровых кварталов Томского, 5 кадастровых кварталов Асиновского, 5 кадастровых кварталов Колпашевского, 3 кадастровых квартала Шегарского, 2 кадастровых квартала Парабельского, 2 кадастровых квартала Верхнекетского районов и 1 кадастровый квартал г. Стрежевой.
Исполнители комплексных кадастровых работ ООО «Уральский Кадастровый Центр» г. Челябинск, ООО «Экспертно-консультационный центр» Промышленная безопасность» г. Казань и ООО «ГлавГеоСтрой» г. Москва были определены на конкурсной основе органами местного самоуправления вышеуказанных муниципальных образований, которые являются заказчиками таких работ, осуществляют контроль за их проведением и приемку выполненных работ.
В результате проведения комплексных кадастровых работ в отношении более 30 тысяч объектов недвижимости проведено уточнение местоположения границ земельных участков, установлено или уточнено местоположение на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, образованы земельные участки, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома. По результатам комплексных кадастровых работ исправлены реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.
Проведение комплексных кадастровых работ позволяет существенно повысить качество данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, что способствует защите прав собственности, формированию налоговой базы, совершенствованию земельно-имущественных отношений.
Как поставить на кадастровый учёт объекты недвижимости по программе социальной газификации
Государственный кадастровый учёт осуществляется на основании заявления с приложением следующих документов:
- подтверждающих полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
- являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;
- иных документов, предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Необходимыми документами для осуществления кадастрового учёта земельного участка является межевой план, для осуществления кадастрового учета дома – технический план.
Эти документы готовят кадастровые инженеры. Собственникам необходимо самостоятельно найти в «Государственном реестре кадастровых инженеров» специалиста и заключить с ним договор подряда на проведение работ.
Подать соответствующие документы можно лично в подведомственных Росреестру федеральных государственных бюджетных учреждениях (ФГБУ «ФКП Росреестра»), а также в офисах многофункциональных центров (МФЦ) или онлайн с помощью личного кабинета на сайте Росреестра.
Дополнительную информацию об адресах и времени работы офисов приема МФЦ граждане могут получить, воспользовавшись ссылкой https://md.tomsk.ru либо по телефонам регионального центра телефонного обслуживания 8-800-350-08-50 (звонок бесплатный на территории всей Томской области) 8 (3822) 602-999 (городской номер телефона).
Обращаем внимание, что кадастровый инженер, который готовил документы, имеет право подать в Росреестр через электронный сервис заявление на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в качестве представителя правообладателя объекта недвижимости.
Срок учетно-регистрационных действий составит от 3 до 7 рабочих дней с даты приема документов. После рассмотрения документов Управление Росреестра по Томской области внесет соответствующие сведения в ЕГРН и выдаст собственнику выписку, подтверждающую оформление прав.
Для чего нужно знать порядок проведения государственной кадастровой оценки
В 2022 году во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена государственная кадастровая оценка земельных участков.
Знать порядок проведения кадастровой оценки полезно для того, чтобы правообладатели могли контролировать ее ход и при необходимости скорректировать кадастровую стоимость объекта недвижимости до того, как она будет утверждена.
Государственная кадастровая оценка включает в себя принятие решения о ее проведении, подготовку к ней, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, составление отчёта об итогах оценки и утверждение ее результатов.
В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а для ее проведения субъектом создается бюджетное учреждение. На территории Томской области уполномоченным органом на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки является Департамент по управлению государственной собственностью Томской области (https://dugs.tomsk.gov.ru/). Определение кадастровой стоимости проводит Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (ОГБУ «ТОЦИК») (https://www.gko70.ru/).
Решение о проведении на территории Томской области в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков принято Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области в соответствии с распоряжением от 01.02.2021 №48, которое опубликовано на официальном сайте (https://dugs.tomsk.gov.ru/) в разделе «Кадастровая оценка».
Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетным учреждением на постоянной основе. В рамках подготовки собирается, обрабатывается и учитывается информация обо всех объектах недвижимости, в том числе кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.
На этапе подготовки в целях уточнения характеристик правообладатель может подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости с приложением. Декларацию можно подать в ОГБУ «ТОЦИК» лично, через МФЦ, Интернет, а также почтовым отправлением по адресу: 634009, г.Томск, ул. Розы Люксембург, д.17, стр.2. Это позволит исключить ошибки в сведениях об объекте недвижимости, которые учитываются при определении кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Она рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
По итогам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа, который в течение трех рабочих дней размещает на своем сайте. А также направляет отчет в Росреестр для проверки и размещения проекта отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki).
На этом этапе любое заинтересованное лицо может проверить, как определена кадастровая стоимость его объектов. Если имеются какие-либо возражения или уточнения, то правообладатель может представить свои замечания в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Их можно подать лично в ОГБУ «ТОЦИК» или МФЦ, направить почтой либо через Интернет.
По итогам рассмотрения представленных замечаний бюджетное учреждение может учесть их и пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости, указанного в этом замечании. Узнать о том, приняты ли замечания, заинтересованное лицо может на сайте ОГБУ «ТОЦИК» (https://www.gko70.ru/). На нем размещается информация об объектах, стоимость которых изменена, и причины ее изменения, а также информация о замечаниях, которые не были учтены, с обязательным обоснованием причин. Кроме того, не реже чем один раз в пять дней обновляется опубликованный на нем проект отчета.
Результаты определения кадастровой стоимости, которые содержатся в подготовленном бюджетным учреждением отчете, утверждаются уполномоченным органом субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который вступает в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования.
Таким образом, зная этапы и сроки проведения государственной кадастровой оценки на территории Томской области, любое заинтересованное лицо может проконтролировать определение кадастровой стоимости своих объектов и при необходимости ее скорректировать.
Что нужно знать, если решили обратиться в суд с иском о признании результатов межевания недействительными
Споры о признании результатов межевания недействительными рассматриваются в порядке искового производства:
1) арбитражным судом, если с иском обращается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и такой спор является экономическим, например, если земельный участок используется в предпринимательской деятельности;
2) судом общей юрисдикции, если заявитель является физическим лицом.
В случае если в результате проведенного межевания вы считаете свои права нарушенными, необходимо обратиться с требованием об установлении границ земельного участка. Ряд судов в своих актах указывают, в частности, следующее:
1) отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности результатов межевания земельного участка. Суд может дать оценку этому именно при рассмотрении спора об установлении границ;
2) такое исковое заявление относится к искам о правах на недвижимое имущество, а требования направлены на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности его части. В результате его рассмотрения устанавливаются границы земельного участка, принадлежащего истцу (если он обладает данным земельным участком на законном праве), и границы смежного земельного участка, принадлежащего ответчику.
На практике встречаются и иные требования, например одновременно о признании права собственности и результатов межевания недействительными. В удовлетворении данных требований скорее всего будет отказано, в связи с тем что выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Как показывает практика, требования о признании результатов межевания недействительными могут быть заявлены вместе с требованием об установлении границ земельного участка в качестве дополнительного. Так же, как дополнительные требования, на практике заявляются, например, требования об исключении из ЕГРН записи о постановке земельного участка на кадастровый учет или регистрации на него прав, о признании недействительными сведений о границах земельного участка или исключении их из ЕГРН.
Также существует судебная практика, в которой считается, что нет такого способа защиты нарушенного права, как признание межевого плана недействительным. Поэтому этот способ защиты является ненадлежащим и не приведет к восстановлению нарушенных прав. В данном случае нужно обращаться с иском об установлении границ земельного участка.
Немаловажным является вопрос о том, кто является ответчиком по иску об установлении границ земельного участка.
Поскольку такой иск относится к искам о правах на недвижимое имущество и направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности части земельного участка, то ответчиком по иску выступает смежный землепользователь.
Как показывает практика, привлечение в качестве ответчиков в данных исках кадастрового инженера, который проводил межевание (организации, в которой он работает), органа регистрации прав, поставившего земельный участок на кадастровый учет, заканчивается признанием указанных лиц ненадлежащими ответчиками. Таким образом, указанные лица привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц.
«Дачная амнистия 2.0»
Дума приняла в III чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает новые возможности в части оформления прав на земельные участки и объекты бытовой недвижимости, а также продление срока «дачной амнистии» еще на пять лет, то есть до 1 марта 2031 года.
Законопроект предлагает комплексное решение: в упрощенном порядке оформить права на такие жилые дома и одновременно земельные участки под ними в собственность бесплатно. При этом жилые дома должны быть построены до 14 мая 1998 года (до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ) и располагаться в границах населенного пункта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
«Граждане должны будут подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации). Возможны и другие документы, их перечень вправе дополнительно определить региональные власти», - отметила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
Права наследников будут защищены
В настоящее время сохраняются препятствия в оформлении прав наследников на земельные участки, предоставленные предыдущим владельцам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Например, если гражданину был предоставлен в постоянное пользование огородный земельный участок, то несмотря на использование земельного участка на протяжении десятков лет, он не перейдет по наследству ни его детям, ни внукам. Этот участок придется приобретать на общих основаниях у органов публичной власти.
«Законопроект предлагает принадлежащие гражданам права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения земельными участками признавать правом собственности в силу закона - независимо от вида их разрешенного использования. Это позволит наследникам признать право собственности на такие земельные участки», - отметила Елена Золоткова.
Оформление прав на землю под многоквартирными домами
Законопроектом также предлагается разрешить образование земельных участков под многоквартирными домами не по дорогостоящему проекту межевания, а на основании схемы расположения участка.
Это позволит ускорить процесс оформления земли под МКД в первую очередь для целей защиты жилищных прав граждан на придомовые территории.
Важные изменения законодательства в сфере геодезии и картографии
В 2021 году область геодезии и картографии затронули значительные изменения законодательства. С 1 июля 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который определяет новый порядок организации и осуществления контрольно-надзорной деятельности. Теперь Росреестр будет осуществлять надзор в области геодезии и картографии по новым правилам.
Документы контрольно-надзорных мероприятий будут оформляться в электронной форме и удостоверяться усиленной квалифицированной электронной подписью. В случае отсутствия возможности проинформировать контролируемое лицо в электронном виде все документы до 31 декабря 2023 года будут по-прежнему направляться на бумаге. Узнать о ходе проверок и принимаемых решениях можно будет с помощью единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий.
Кроме того, с 1 июля 2021 года вступило в силу новое постановление Правительства РФ от 25 июня 2021 года № 1001 «О федеральном государственном контроле (надзоре) в области геодезии и картографии», согласно которому контрольные функции в области геодезии и картографии теперь осуществляются без проведения плановых контрольных (надзорных) мероприятий посредством проведения инспекционного визита, рейдового осмотра, документарной проверки и выездной проверки.
Также поправками в статью 22 Федерального закона от 30 декабря 2015 года № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что с 1 июля 2021 года геодезические и картографические работы, осуществляемые при градостроительной деятельности, кадастровой деятельности, землеустройстве, недропользовании и их результат не являются предметом федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии.
Управление Росреестра по Томской области обращает внимание субъектов геодезической и картографической деятельности на необходимость изучения нововведений и соблюдения их требований.
518-ФЗ позволит выявить не оформленную в собственность недвижимость
С 29 июня 2021 года в России начался процесс выявления правообладателей неоформленной недвижимости. Сведения о таких правообладателях будут включаться в государственный реестр.
Полномочиями по выявлению собственников Федеральным законом от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 518-ФЗ) наделены муниципалитеты.
В настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся подробные данные о владельцах недвижимости (квартир, домов и земельных участков), позволяющих чётко идентифицировать собственников. В 1990-х действовал другой порядок оформления документов — в них указывались только фамилия, имя и отчество владельца. Такой порядок снижает степень защиты права собственности на недвижимость и создаёт риск невозможности учёта прав в экстренных ситуациях. Например, при изъятии земельного участка для государственных нужд.
Реализация положений закона приведёт к наполнению государственного реестра недвижимости актуальными сведениями о ранее учтённых объектах недвижимости и их правообладателях. Это, в свою очередь, повысит степень защиты прав собственности и иных вещных прав на такой объект и приведёт к повышению эффективности налогообложения недвижимого имущества, обеспечив тем самым дополнительные поступления в региональные и местные бюджеты.
В частности, новый закон дополняет Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» статьёй 69.1, в соответствии с которой муниципалитеты наделяются полномочиями по:
– выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые в соответствии со ст.69 Закона №218-ФЗ считаются ранее учтёнными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН по правилам, предусмотренным для внесения сведений о ранее учтённых объектах недвижимости;
– обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтённых объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтённые объекты недвижимости или документы, удостоверяющие права на ранее учтённые объекты, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (до 3 сентября 1998 года).
– подготовке проекта решения о выявлении правообладателя ранее учтённого объекта недвижимости;
– принятию решения о выявлении правообладателя ранее учтённого объекта недвижимости;
– направлению в орган регистрации прав заявления о внесении в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтённого объекта недвижимости.
При этом лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтённого объекта недвижимости, либо иное заинтересованное лицо в случае несогласия с результатами проведённых органами местного самоуправления мероприятий вправе представить возражения в письменной форме.
В случае, если ранее учтённым объектом недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, является здание, сооружение или объект незавершённого строительства, прекратившее свое существование, уполномоченный орган обязан снять такой объект недвижимости с кадастрового учёта. При этом снятие с кадастрового учёта такого объекта осуществляется на основании акта осмотра объекта, а не на основании акта обследования.
Также уполномоченные органы вправе осуществлять комплексные кадастровые работы в отношении ранее учтённых объектов недвижимости и в дальнейшем обращаться в орган регистрации без доверенности от имени правообладателей земельных участков с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта в связи с уточнением границ земельных участков.
Узнать, внесены ли сведения о недвижимости в ЕГРН можно с помощью электронных сервисов Росреестра по выдаче сведений из ЕГРН.
